باید به سمت توسعه افقی شهر‌ها حرکت کرد

به گزارش پیشران؛ آقایان رامین گوران دبیر انجمن انبوه سازان به عنوان مخالف، و عمران زاده رئیس اندیشکده شهر اسلامی به عنوان موافق، درباره اعطای زمین توسط دولت برای ساخت مسکن ویلایی یا آپارتمان در برنامه بالاتر شبکه خبر دور میز مناظره نشستند.

مقدمه مجری:رهبر انقلاب در دیدار‌های اخیر خودشان رقابت واقعی را یکی از ارکان مهم انتخابات عنوان کردند به این معنی که میدان برای حضور گرایش‌های مختلف سیاسی، فرهنگی و اقتصادی باز باشد تا همه با دیدگاه‌های متفاوت و مختلف خودشان بتوانند در مسابقه بزرگ انتخابات یک رقابت واقعی را شکل بدهند و یک حضور فعالانه‌ای در میدان انتخابات داشته باشند. صدا و سیما در همین راستا برای به تصویر کشیدن و تقویت این رقابت‌ها هم مناظره‌ای را برای آشنایی بیشتر مردم با دیدگاه‌های گرایش‌های مختلف برگزار کرده که الآن خدمتتان هستیم، هم این سوالات را از نامزد‌های انتخابات مجلس شورای اسلامی در ویدئو‌های انتخاباتی شان پرسیده که در برنامه گذشته هم دیدید. یکی از موضوعاتی که درباره آن نگاه‌های مختلفی شکل گرفته بحث این است که آپارتمان سازی کنیم یا ویلایی سازی در حوزه مسکن و شهرسازی که مخالفان و موافقان بحثی که داریم با هم مناظره‌ای را خواهند داشت.

سوال: آقای عمران زاده اساساً مخالفت شما با توسعه عمودی و آپارتمان سازی چیست و دلایل تان برای موافقت تان با ساخت و ساز ویلایی و توسعه افقی شهر؟
عمران زاده: دلایل مخالفت با ساخت عمودی یا توسعه عمودی شهر می‌تواند به چند تا بعُد و جنبه اشاره کنیم، اصلی‌ترین دلیل که ما مخالف عمودی سازی و بلندمرتبه سازی خصوصاً در حوزه مسکن و توسعه شهر هستیم، آسیب‌های مختلف و مسائل مختلفی است که اثبات شده که بلندمرتبه سازی و عمودی سازی و توسعه عمودی شهر به ارمغان می‌آورد.
مطالعات مختلفی در دنیا طی ۵۰ سال گذشته صورت گرفته در کشور ما هم الآن شاید ده‌ها مطالعه صورت گرفته که ما هر چقدر تراکم جمعیتی، تراکم ساختمانی در شهر بالا می‌رود مساوی با آسیب‌های اجتماعی بالاتر، مساوی با چالش‌های روانی بالاتر، منزوی شدن بچه ها، پرخاش گری شان و در واقع آسیب‌های متعددی که اثبات شده است.
من یک پاراگراف از این کتاب خدمت شما بخوانم، این کتاب تقریباً ۲۰ سال پیش در کشور ترجمه شده و اشاره می‌کند به یک مطالعه‌ای که ۵۰ سال پیش انجام شده، کتاب زبان الگو شهر‌ها اثر کریستوفر الکساندر، می‌گوید شواهد بسیاری وجود دارند مبنی بر این که ساختمان‌های بلند مردم را دیوانه و کلافه می‌کنند، ساختمان‌های بلند به جز منفعت‌های سوداگرانه برای بانک‌ها و صاحبان اراضی هیچ مزیت موثق دیگری ندارند، آنها ارزان نیستند و کمکی هم به ایجاد فضای باز نمی‌کنند، چشم انداز شهری و زندگی اجتماعی را ویران می‌کنند.
این چیزی است که ۵۰ سال پیش مطالعات نشان می‌دهد از ۵۰ سال پیش تا الآن هم هزاران مطالعه صورت گرفته که ما آسیب‌های اجتماعی و فرهنگی بلندمرتبه سازی به اندازه‌ای است که ما دنبال این مدل و این الگو از توسعه شهری نرویم. در دنیا هم همین را متوجه شدند یعنی از همان زمان به بعد سیاست هایشان را تغییر دادند رفتند به سمت کم ارتفاع سازی، کم طبقه سازی و عموماً برای مسکن ویلایی سازی و توسعه افقی شهرها.

سوال: آقای گوران شما نظرتان چیست و چقدر با آقای عمران زاده موافق هستید؟
گوران: من مواردی را در انتخاب توسعه افقی – عمودی شرح می‌دهم که این موارد شامل: قیمت زمین و مساحت زمین موجود، زیرساخت، وضعیت اقتصادی کشور و اقتصاد شهری، فرهنگ، تاریخ، شبکه حمل و نقل، نیاز به مسکن، هزینه نگهداری، هزینه ساخت، اقلیم و توپولوژی. در نتیجه این که من صد درصد جواب این کار منفی و مثبت صفر و یکی به این موضوع نمی‌شود نگاه کرد.به این شرایط بستگی دارد اگر ما این شرایط را بتوانیم پیاده کنیم می‌توانیم برای توسعه افقی یا توسعه عمومی. به نظر می‌آید که همین معکوس اش وجود دارد در توسعه افقی هم ما یکی از مشکلات مان این است که باز رابطه‌های فرهنگی هم جدا شدند، پیشنهاد ما برای دغدغه آن موضوعی که آقای دکتر فرمودند راهکار در همان مجتمع سازی و گروهی زندگی کردن را دارد، این نیست که این صورت مسئله را به خاطر این آیتم‌هایی که گفتم را باید در نظر بگیرید در محاسبات مان، توسعه افقی هزینه زیرساخت اش و هزینه زمین  بسیار تأثیرگذار است و این موضوع را باید در مسائل منتها محاسبه نکنیم و حساب و کتاب نکنیم .

من هم اعتقادم این است که این کار را اعداد و ارقام و اطلاعات درمی آید، این کاری نیست که ما برای یک شهر بیاییم یا تجویز کنیم در این شهر افقی کار کنیم یا در این شهر عمودی کار کنیم، نوع کار باید این کار توسط کارشناسان برنامه ریزی شهری انجام بدهیم ضمناً با دو سند بالادستی ارتباط دارد یکی طرح جامع شهر و یکی هم سند آمایش سرزمین ارتباط دارد. در نتیجه من موضوع مخالفت با صراحتاً با بلندمرتبه و یا ویلایی سازی نگاهم این است که باید براساس یک مطالعاتی و اعدادی به این نتیجه برسیم.

سوال: یعنی این فرمایشاتی که آقای عمرانی زاده به آنها اشاره کردند در تقبیح ساخت و ساز آپارتمانی یا انبوه سازی و کاری که رایج است شما قبول ندارید؟
گوران: این اگر هم وجود داشته باشد راه حلش درون خودش است، راه حلش این نیست که با ویلا سازی مشکل را حل می‌کنیم.

سوال: یعنی فکر نمی‌کنید که مثلاً بهتر می‌شود؟

گوران: آن آثار خاص خودش را دارد، هزینه‌های خاص خودش را دارد مثلاً عرض کردم قیمت زمین، مساحت موجود، شهر را هر چقدر گسترش دهید مسائل امنیتی دارد، مسائل اجتماعی دارد.

عمران زاده: یک مقدار جلوتر برویم ابعاد دیگر مسئله را عرض می‌کنم. الآن آقای گوران به بحث اقتصادی اشاره می‌کنند، ما بررسی‌هایی که انجام دادیم و خود اداره کل اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی هم انجام داده، در بحث توسعه افقی ویلایی سازی اتفاقاً هزینه‌ها حدود ۲۵ درصد کمتر از عمودی سازی و بلندمرتبه سازی را برای این که ببینیم بلندمرتبه سازی وقتی اتفاق می‌افتد شما نوع تکنولوژی که استفاده می‌کند، نوع تأسیسات و تجهیزاتی که استفاده می‌کند خیلی پیشرفته‌تر است و فناوری خاصی نیاز دارد و به همین خاطر توسعه افقی هزینه هایش کمتر است.

این فقط عزیزان ما وقتی دفاع می‌کنند از بلندمرتبه سازی و توسعه عمودی شهر عموماً هزینه‌های آشکار را می‌گویند، هزینه‌های همین ساخت و ساز و اینها، ما با هزینه‌های هنگفت غیرآشکار و پنهان در بلندمرتبه سازی مواجه ایم، من آن آسیب‌های روانی و اجتماعی و منزوی شدن و خصوصاً برای مادران و کودکانی که در سبک زندگی آپارتمان نشینی و بلندمرتبه سازی و این نوع سبک زندگی اتفاق می‌افتد، اینها در بلندمدت هزینه هایش را اگر حساب کنیم ما الآن در کشورمان مرسوم است معمولاً یک جا به ریال تولید می‌کنند، به دلار باید هزینه پرداخت کنند، یعنی بعداً ما باید اینها را به دلار هزینه هایش را مردم پرداخت کنند.

همین ترافیک شهر تهران را شما ببینید، آلودگی هوا را ببینید، هر چقدر شما تراکم جمعیتی در شهر افزایش پیدا کند، تراکم بیشتر، آلودگی بیشتر، همین آلودگی هوا را شما این یک نمونه هزینه‌های هنگفت و پنهان و غیرآشکاری که ما با آنها مواجه ایم، ترافیک بیشتر برای آلودگی هوای بیشتر، شما آلودگی هوا در سال در کشور ما نزدیک به ۲۰ هزار نفر در واقع، سومین عامل مرگ و میر در کشور ما آلودگی هوا است، این یعنی شهر‌ها شلوغ است، پرتراکم است، آلودگی است.

همین ترافیک را شما در نظر بگیرید در شهر ۸ میلیونی یا ۹۰ میلیون مثل تهران ۲ میلیون نفر روزی یک ساعت فقط در ترافیک گیر می‌کنند این ۲ میلیون نفر ساعت شما یک ضرب و تقسیم ساده کنید حدود ۴۰۰ – ۵۰۰ سال عمر انسان است، اینها هزینه‌های پنهان متراکم سازی، انبوه سازی، بلندمرتبه سازی و افزایش تراکم شهرهاست در حالی که ما به راحتی می‌توانیم از الگو‌های که آقای گوران هم گفتند با الگو‌هایی که با بوم ما، محل ما، فرهنگ ما سازگار است انتخاب کنیم که به نظر من توسعه افقی خیلی به فرهنگ ما، سبک زندگی ما، شرایط زیستی و طبیعی کشور ما نزدیک است.

سوال: و ارزان‌تر است؟
عمران زاده: و ارزان‌تر هم البته با همان هزینه‌های اگر مستقیم را حساب کنیم ارزان‌تر است، هزینه‌های غیرمستقیم را حساب کنیم خیلی خیلی ارزان‌تر و به نظر من تقریباً می‌شود مفت است نسبت به آن هزینه‌هایی که در واقع وجود دارد.

سوال: آقای گوران بفرمایید؟
گوران: من توضیح دهم، شما فرمودید ۲۵ درصد هزینه را کاهش می‌دهد، این هزینه را کاهش دهد فقط در قسمت ساختمان اگر طبق محاسبات که محاسبات را من شخصاً قبول ندارم که این عدد دقیق است موافقم که هزینه‌های بلندمرتبه سازی گرانتر درمی آید را رد نمی‌کنم عدد را مخالف هستم ولی شما هزینه‌های دیگر وابسته به این موضوع را به نظرم در این محاسبات نیاورده مجموعه اقتصاد مسکن در وزارت مسکن هزینه…
عمران زاده: فکر کنم اندیشکده محاسبه کرده تقریباً همین است.
گوران: هزینه زیرساخت‌ها را ندیده، روبنایی‌ها را ندیده، زیربنایی‌ها را ندیده و قیمت تمام شده اگر کسی این را محاسبه کرده و نظر دارد هزینه ساخت را باز گفته، اشکالی ندارد اصلاً ما پذیرفتیم ولی هزینه‌های دیگر این ساختمان شما قیمت زمین را وقتی می‌گویید در یک واحد آپارتمانی برای همان ۲۰۰ متر ۱۰ واحد آپارتمانی مطمئناً سرشکن خواهد شد یعنی عملاً این هزینه، هزینه فقط ساخت را پیش بینی کرده، در خصوص آن گرفتاری‌هایی که وجود دارد من مطالعاتم و بررسی هایم…

سوال: تا از هزینه‌ها نگذشتیم چقدر می‌شود یعنی قیمت تمام شده چقدر فرق اش می‌شود؟
عمران زاده: ایشان کلیت موافقند که بیشتر می‌شود ولی می‌گویند نه اینقدر.
گوران: نه من موافقم بیشتر می‌شود در هزینه فقط ساختمان ولی اینجا هزینه ساختمان را فقط آورده، به مراتب هزینه در مسیر‌های توسعه افقی هزینه‌ها وحشتناک‌تر می‌شود، چون به اشتباه است این شاید برای یک ساختمان یک متر مربع دو سه برابر شود برای این که شما شاهراه‌های بیشتری دارید، خیابان‌های بیشتری دارید، زیرساخت‌های بیشتری که این هزینه را حتماً اقتصاد مسکن این موضوعات را بررسی نکرده، نیاورده در قیمت تمام شده.
عمران زاده: اینها محاسبه شده، این جوری است شما هزینه‌های توسعه شهری را می‌گویید، هزینه توسعه شهری شما الآن در ایران زندگی می‌کنید شما هم که در حوزه ساخت و ساز هستید و در حوزه انبوه سازی فعال هستید، شما همین کنار تهران یک کلنگ به زمین بزنید فردا قیمت آن چندین برابر می‌شود، یعنی همان زمین، هزینه‌های توسعه شهری از محل ارزش افزوده زمین‌های ذخیره‌ای که در همان پلنت‌هایی که اتفاق می‌افتد و توسعه شهری اتفاق می‌افتد تأمین می‌شود، از واحد‌های تجاری که آنجا وجود دارد تأمین می‌شود، یعنی شما به نظر به جای این که نگران افزایش هزینه‌های عمومی مثلاً شهرداری دولت باشید من به نظرم حالا انبوه سازان الآن نگران دولت و شهرداری و اینها هستند.

من به نظرم شاید خیلی منطقی نباشد، اتفاقاً اینها از همین مسیر‌های موجود قابل دستیابی است و آن هزینه‌ها قابل جبران است یعنی آنجا کلی واحد‌های تجاری تعریف می‌شود، زمین‌هایی ذخیره می‌شود درصدی از زمین‌هایی که الحاق می‌شود به شهر، وقتی ارزش زمین رفت بالا در اختیار سازندگان مختلف و فروخته می‌شود و تأمین می‌شود آن هزینه‌های توسعه شهری که شما می‌گویید.
گوران: ما تجربه کردیم در حوزه مسکن‌هایی که تا الآن ساختیم برای این که نتوانستیم همین کاری که شما می‌گویید مدیریت کنیم امروز می‌بینیم مردم در همه حوزه‌هایی که ساختیم گرفتاری‌های همین خدمات زیربنایی، روبنایی را دارند چه طور می‌شود تأمین کرد ما قبل از آن باید این کار را بکنیم و این بار هزینه را حتماً دولت و مردم دارند تأمین می‌کنند، هزینه صفر نیست، هزینه وجود دارد.
عمران زاده: نه آن قابل تأمین است، کاری ندارد الآن شما اصلاً اشراف دارید ما قانون جهش تولید مسکن را داریم یک صندوقی در قانون تعریف شد درست است با تأخیر دو ساله ولی ایجاد شد صندوق ملی مسکن، ما یک صندوق ملی مسکن داریم منابعی می‌آید از مسیر‌های مختلف در این صندوق، شما از محل این صندوق زیرساخت‌ها را ایجاد می‌کنید.
گوران: نه من نگفتم
عمران زاده: می‌خواهم بگویم شما می‌گویید همین الآن باید ایجاد شود، من اتفاقاً می‌گویم قبل از این که آنجا سازه بیاید بالا، زیرساخت‌های عمومی و خدماتی اش باید ایجاد شود، منتها اعتبارش از کجا، از محل منابع ملی صندوق ملی مسکن تأمین می‌شود منتها بعداً این جبران می‌شود از محل ذخیره زمین و واحد‌های تجاری و موارد مختلف این قابل تأمین است.
گوران: باز هم آقای دکتر توضیحم این است
عمران زاده: حالا در گذشته یک مسیر اشتباهی رفته شده و ما گرفتار یا مردم مثلاً در محدوده‌های مسکن مهر ساخته شده، زیرساخت‌ها ایجاد نشده یک مسیر اشتباه یک تجربه تاریخی است بیاییم این مسیر را عوض کنیم، ما قبلاً صندوق ملی مسکن نداشتیم الآن داریم، می‌توانیم اینها را از این مسیر هزینه‌های عمومی و توسعه شهری را تأمین کنیم.
گوران: در هر صورت قبول داریم که این موضوع هزینه دارد و هزینه اش روی دوش بقیه مردم قرار می‌گیرد.
عمران زاده: نه بقیه مردم نیست.
گوران: چرا قرار نمی‌گیرد، پول این صندوق را چه کسی می‌دهد؟
عمران زاده: از منابع ملی
گوران: این منابع هم باز روی دوش مردم است، این منابع که یک مسئول از جیبش نمی‌دهد، از مردم هزینه می‌کند.
عمران زاده: مردم یعنی چه؟
گوران: مردم همین ۸۵ میلیون مردم در مورد این موضوع هزینه می‌کنند.
عمران زاده: نه ببخشید، از محل مالیات‌هایی است که اتفاقاً از شما و سازندگان و انبوه سازان باید بگیرند نه از مردم.
گوران: نه این ادبیات را باز هم درست کنیم، اگر انبوه سازان می‌دهند باز از جیب مردم می‌دهند، اشتباه نکنیم این موضوع را، یعنی این هم هزینه روی دوش مردم است من نظرم این است.
عمران زاده: نه هزینه روی دوش مردم نیست، اتفاقاً ما تنظیم مالیات‌های عمومی مان باید به نحوی باشد که مالیات‌ها باید مؤثر باشد از افراد خاص که از آن مردم ما نباید مالیات بگیریم، این کاملاً بدیهی است. ببینید مشکل مسکن ما به چه نحوی است، چه جوری مشکل مسکن ایجاد شده، مشکل مسکن شما الآن حوزه ساخت و ساز هستید، ۵۰ – ۶۰ درصد قیمت، قیمت زمین است، ما می‌گوییم این قیمت زمین از حوزه ساخت و ساز مسکن باید کم شود به چه نحوی.
گوران: یعنی بیشتر می‌شود این که می‌فرمایید، شما سطح زمین بیشتر، مقدار آورده زمین که قیمت زمین، کسی که سهم زمین اش است ۲۰۰ متر زمین را ۱۰۰ متر بنا می‌سازد ۲۰۰ متر زمین را، کسی که دارد هزار متر زمین را می‌سازد باز هم ۲۰۰ متر زمین است…
عمران زاده: ما داریم در مقیاس طرح‌های ملی، دولتی و برای عموم مردم و طرح‌های حمایتی داریم صحبت می‌کنیم، همین که طرح سیاست ملی مسکن چه اتفاقی می‌افتد؟ زمین رایگان است، الآن چه اتفاقی افتاده است، ما یک زمانی دور شهر‌ها برج و بارو بود، شهرهایمان متراکم بودند و امکان توسعه شهری مان کمتر بود الآن همان برج و بارو را ما به صورت نامرئی یک محدوده‌ای برای شهر‌ها تعریف کردیم تا لب مرز شهر می‌گوییم ۴ طبقه، ۵ طبقه، ۶ طبقه بیرون مرز شهر طرف مزرعه و زمین اش یک واحد ویلایی برای خودش بخواهد بسازد مانع می‌شویم یعنی این اصول و این منطق شهرسازی، یعنی ما شهر‌ها را حبس کردیم و قیمت زمین را آوردیم بالا. من یک سوال از آقای گوران می‌پرسم، آقای گوران شما بگویید که الآن چرا قیمت زمین و مسکن و تورم زمین و مسکن تورم عمومی بالاتر است، این را شما پاسخ را بدهید؟
گوران: عرضه زمین کم است.
عمران زاده: احسنت، ما می‌گوییم آقا زمین باید عرضه شود و شهر به صورت…
گوران: نه این راه حلش این نیست که با اضافه شدن حل شود، ما خیلی از زمین‌ها را داریم مشکل شان را در شهر حل کردیم، شما مسلط‌تر هستید، میان افزا است، رشد هوشمند است.
عمران زاده: رشد هوشمند یعنی چه؟
گوران: زمین‌هایی که در مناطقی وجود دارد که ما آن زمین‌ها را بلاتکلیف گذاشتیم در سطح شهر.
عمران زاده: آن زمین در اختیار من نیست، آن زمین در اختیار بزرگ ملاکان، یکسری سازمان ها، آنها در اختیار مردم نیست، بله این هم راهکار درستی است آقای گوران اشاره می‌کنند راهکار درستی است، ما در کنار عرضه زمین، توسعه افقی شهر به نفع مردم، نه به نفع بنگاه‌های بزرگ و انبوه سازان و بلند مرتبه، به نفع مردم در کنارش مجموعه مالیات‌هایی را ما باید تنظیم کنیم، بله زمین بایر داخل شهر است ما باید از آن مالیات بگیریم، طرف زمین گرفته ساخته…
گوران: هزینه می‌دهیم تازه ما، دولت هزینه می‌دهد.
عمران زاده: زمین بایر باید برایش مالیات داده شود، خانه خالی باید مالیات بدهد، خانه لوکس باید برایش مالیات تعریف شود، معاملات مکرر، طرف امروز می‌خرد فردا می‌فروشد، چه زمین، چه مسکن این باید مالیات بدهد یعنی چه؟ یعنی ما باید مسکن را و خانه را تبدیل کنیم به یک کالای مصرفی، شما اگر این مالیات بله ما اگر همین جوری اگر این مالیات‌ها را نداشته باشیم و همین زمین به شهر اضافه کنیم دو روز دیگر همان بلا‌ها دوباره همان محدوده‌ها تکرار می‌شود و همان مشکلات را داریم یعنی مجموعه‌ای از مالیات‌ها و تنظیم گری و کنترل بازار در کنار عرضه زمین راهکار حل مسائل شهری ما است.

من یک مثال ساده بزنم، الآن کسی نمی‌رود مثلاً بیاید ۲ میلیون عدد کت و شلوار بگیرد و بگوید آقا یک ماه دیگر، یک سال دیگر قرار است گران شود، چون یک کالای مصرفی است یا مثلاً کفش را می‌شود مثال زد ولی الآن زمین و مسکن کالای سرمایه‌ای است، این مالیات‌ها باعث می‌شود که زمین و مسکن از حالت سرمایه‌ای خارج شود و کسی که می‌خواهد پس انداز کند، ارزش سرمایه اش زیاد شود سراغ زمین و مسکن نیاید، بله عرضه زمین در کنار مجموعه مالیات‌های مؤثر از گروه هدف مناسب باید گرفته شود تا بازار ما یک بازار متعادل و منطقی و عادلانه و به نفع مردم شود.

سوال: آقای گوران قانع شدید در مورد هزینه ها؟
گوران: من در مورد هزینه‌ها را قانع نشدم و عدد و رقم دارم که این عدد و رقم ممکن است در این جلسه نباشد ولی عددش این است که قیمت شما یک عدد ساده است شما در ۲۰۰ متر زمین ایشان آقای دکتر می‌گویند که این را کسی دیگر تأمین کند فرقی نمی‌کند این کس دیگر هزینه می‌کند دیگر، این هزینه روی دوش بقیه مردم و این صندوق از محل‌هایی که پول می‌آید مطمئن باشید دیگر مردم دارند هزینه می‌کنند، بله در مورد حمایتی راهکارش منظورم است راهکارش ما بیشتر نظرمان است آقای دکتر از نظر ما، ما نه موافق توسعه افقی هستیم، نه موافق صد درصدی توسعه عمودی هستیم، ما نظرمان سازندگان نگاهمان توسعه به این محله‌ها نگاه می‌کنیم، نگاهمان هم محله سازی را به صورت مختلط ببیند.
عمران زاده: کف زمین چه می‌شود نگاه توسعه‌ای در کف زمین چه می‌شود؟
گوران: من مطمئنم قیمت زمین هزینه اش کمتر می‌شود. اکنون یک آمار خدمتتان می‌دهم آقای دکتر، ما در ۱۰۰ هکتار زمین چه تعداد بارگذاری شما که برنامه ریزی شهری را در واقع انجام می‌دهید من یک آماری دارم این عدد را می‌شود به من بگویید که در ۱۰۰ هکتار چه تعداد افراد را می‌توانید…
عمران زاده: حالا شما حساب کتاب کردید بفرمایید.
گوران: من یک عددی حساب کتاب کردم بخوانم برایتان، تقریباً یک عددی حدود برای مختلط چیزی حدود ۲۳ هزار نفر می‌توانند زندگی کنند، در حالتی که شما می‌فرمایید ویلایی، توسعه افقی این عدد چیزی حدود ۶ هزار نفرند و در توسعه عمودی عدد ۳۵ هزار نفرند، شما نگاه کنید همین معلوم می‌شود قیمت زمین اثرش در قیمت آپارتمان تأثیر می‌گذارد، این که کسی از این فرصت در این موضوع به خاطر سوءاستفاده از قیمت‌ها بورس بازی زمین دارند این در هر دو وجود دارد، شما وقتی توسعه شهری می‌دهید در یک جای دیگر به یک الحاق شهری اتفاق می‌افتد مطمئن باشید زمین‌های کسانی دیگر هستند که سوءاستفاده کنند، دوباره زمین‌ها را الحاق کنند. ما تجربه گذشته را هم داریم که زمین‌ها را قطعات ۲۰۰ متری واگذار کردیم، ساخته شده دو طبقه بعد از ۱۰ سال آپارتمان به آنها دادیم، چون تقاضا را نتوانستیم مدیریت کنیم.
عمران زاده: ما عرضه منظم و سیاستگذاری درست و برنامه ریزی و طرح ریزی درستی نداشتیم. جدای از این بحث‌های اقتصادی ما یکسری استاندارد‌های شهرسازی داریم در دنیا، ما الآن بررسی که کردیم شما تراکم نفر در هکتار برای سکونت درست است شهر به شهر، استان به استان، کشور به کشور متفاوت است ولی یک تلورانسی دارد دیگر، یک بازه‌ای دارد مثلاً در آمریکا تراکم نفر در هکتار ۱۲ نفر است، در استرالیا ۱۵ نفر است، در آلمان ۲۶ نفر است، در ژاپن ۴۰ نفر است ولی در ایران ۷۰ نفر در هکتار است.

یعنی در مقیاس ملی، همین را ما بررسی کردیم که شهر‌های بالای ۵۰۰ هزار نفر اوتاوا ۲۰ نفر در هکتار، پکن ۴۶ نفر در هکتار، همین ریاض در منطقه خودمان ۶۰ نفر در هکتار، تهران چقدر است؟ ۱۴۰ نفر در هکتار است، آقای گوران وقتی ما داریم از انبوه سازی، از بلندمرتبه سازی داریم این شرایط را بدتر می‌کنیم الآن سرانه‌های خدماتی در شهر‌های ما به ندرت به سطح استاندارد می‌رسند، من همین شهر تهران را چند سال پیش بررسی کردیم در رساله دکتری خودمان هیچ کدام از سرانه‌های کاربری‌های ما در سطح استاندارد نیست، ما از شهر‌ها و شهر‌های خصوصاً بزرگ مان باید تراکم زدایی کنیم یعنی تراکم را بیاوریم پایین‌تر و این هم از طریق توسعه افقی و عرض کنم خدمت شما عرضه زمین و کم ارتفاعی و کم طبقه سازی اتفاق می‌افتد.

سوال: آن آماری که آقای گوران اشاره کردید ۲۳ هزار نفر، ۶ هزار نفر افقی است، ۳۵ هزار نفر در توسعه عمودی، شما این به معنای این است که موافق توسعه عمودی هستید، درست است، چون می‌گویید آن می‌شود برای ۳۵ هزار نفر، آن می‌شود ۶ هزار نفر؟
گوران: من براساس پارامتر‌هایی که بررسی کردم شرایط اقتصادی…
عمران زاده: این آمار و استانداردی که دادم نشان می‌دهد که وضع ما نامناسب است و شما وقتی از بلندمرتبه سازی، از توسعه عمودی شهر دفاع می‌کنید آن آسیب‌های اجتماعی- فرهنگی که عرض کردم چند برابر می‌شود و این شرایطی هم که الآن داریم باز بدتر می‌شود، ما باید برویم شرایط آرام آرام ایده آل تر، نرمال‌تر و متعادل‌تر شود، نباید دوباره به شهر ما تراکم جمعیتی بیشتر، تراکم ساختمانی بیشتر با انبوه سازی و بلندمرتبه سازی ما نباید مسائل مان را چند برابر کنیم، یک تراکم استاندارد نفر در هکتار یک بازه‌ای بین ۲۰ تا ۴۰ نفر در هکتار، نه ۷۰ نفر در هکتار، نه ۱۴۰ نفر در هکتار.

سوال: آقای گوران از نظر شما علاوه بر مواردی که ذکر کردیم و اگر سر هنوز نفر در هکتارش خیلی به توافق نظر نرسیدید هر دو بزرگوار، شما چه مشکلات دیگری در سر راه توسعه افقی شهر‌ها می‌بینید؟

گوران: خدمت شما بگویم که گسترش افقی که پراکندگی شهری و افزایش مفرط استفاده از زمین شهری را دارد جدی است برای ما این موضوع که بحث و گفتگو را کردیم ولی به چند تا مشکل اشاره می کنم به اتلاف زمین، افزایش هزینه ی احداث و نگهداری زیرساخت شهری این ها با هم اند از بین رفتن اراضی زراعی و باغی و منابع طبیعی پیرامون شهرها متکی شدن خانوارهای شهری به اتومبیل و افزایش مصرف انرژی و سوخت، کاهش امنیت در فضای شهری و شکل گیری فضاهای بی دفاع شهری به واسطه خلوت بودن، افزایش هزینه ی زندگی برای شهروندان، کاهش ارتباطات اجتماعی و تغییرات هویتی در زندگی شهری چند تا آیتمی است که به صورت کلی با توسعه ی معایبش رشد افقی وجود دارد و ما باید این معایب را در نظر بگیریم اگر یک شهری نیاز است که امکان این کار است زمین ارزان قیمت دارد می شود توسعه داد باید این موارد را در توسعه ی افقی شهر در نظر بگیریم.

عمران زاده: ببینین حالا من به مزیت های توسعه ی افقی اشاره می کند حالا من مبنای نکاتی که آقای گوران گفتند را متوجه نشدم که از کجا این موارد را اشاره کردم ببینید یک بحث، بحث زمین است بله زمین های کشاورزی اینکه کاملاً بدیهی است من می خواهم خانه بسازم که نمی روم  یا می خواهم توسعه ی مسکونی، توسعه ی شهری برای مسکن می خواهد اتفاق بیفتد توسعه شهری که نمی روم در زمین های کشاورزی درجه ۱ و ۲ و ۳ هم در واقع این کار را انجام بدهم مطالعات آمایش سرزمین در کشور ما می گوید ۱۵ درصد سرزمین بزرگ ایران برای ساخت سکونتگاه های انسانی اعم از روستا و شهر، مناسب است ما الآن چقدر از این را استفاده کردیم؟ تنها یک درصد کل روستاها و شهرهایمان را مساحتش را الآن ما جمع بزنیم کلاً کمتر از یک درصد از مساحت کشور را ما اشغال کردیم ببینید بلند مرتبه سازی برای شرایط اضطرار است یک زمانی است که ما این سه نفر اینجا هستیم و یک فنجان آب اینجاست، این فنجان را بله هر کدام یک جرعه باید از آن بخورید تا تشنگی تان رفع بشود ولی وقتی ما سه تا لیوان آب هر کدام یک جرعه بخوریم همه مان هم تشنه ایم این یعنی چی این یعنی خودتحریمی، ما این همه زمین در کشور ۱۵ درصد کشورمان قابل سکونت و قابل ساخت و ساز است ما اکتفاء کردیم به یک درصد ما می‌گوییم همین یک دو درصد از کل همین ۱۵ درصد ما اگر به هر نفر ایرانی یعنی جدا بکنیم به هر نفر ایرانی ۵۰۰ متر زمین بدهیم به ۲ درصد هم نمی‌رسد یعنی مشکل زمین نداریم آقای گوران در کشور، خود مردم هم می‌بینند دیگر در همین شهر‌ها در همین روستا‌ها دارند.

سؤال: این نکته ای که می گویند راجع به اتلاف زمین را قبول ندارید؟

عمران زاده: نه به هیچ وجه، ببینید اصلاً‌ زمین برای سکونت است دیگر، می گویند که ببینید ما زمین را بگذاریم برای نسل های آتی من الآن یک نسل سوخته داشته باشم یک نسلی با آسیب های روانی، با آسیب های اجتماعی با مشکلات متعدد داشته باشم بعد زمین را بگذارم برای نسل های آینده، بله آن باید بشود عدالت بین نسلی این است که اتفاقاً ما  الآن اگر مردمی که الآن دارند در ایران زندگی می کنند زمین مناسب، خانه ی مناسب، متناسب با آسایش رفاه مناسبی داشته باشند نسل های آینده هم نسل های در رفاه خواهند بود برای امنیت خاطر خواهند بود یعنی متناسب با.

گوران: خلاصه ما زمین باید بگذاریم برای آنها یا نباید بگذاریم؟

عمران زاده: آقا دارد به ما ۱ میلیارد الآن در ایران زمین داریم من دارم می گویم ۱۵ درصد ۱ میلیون و ۶۴۸ هزار.

گوران: نسل آینده برای شما مهم است خلاصه؟

عمران زاده: بله قطعاً مهم است من می گویم برای کسانی که الآن هستند ما شرایط زیست سالمی را فراهم کنیم همین نسل برای نسل های آتی هم شرایط زیست سالم تر و درست تر و منطقی تری هم فراهم می کنند ما نباید نسل فعلی را از بین ببریم بگوییم شما در یک آپارتمان قوطی کبریتی قفس زندگی کن دچار انواع آسیب های اجتماعی و آسیب های روانی بچه ات دچار پرخاشگری بشود زنت دچار روان رنجوری بشود تا بعداً مثلاً‌ زمین بگذاریم برای نوه و نتیجه ی شما،‌ این اصلاً منطقی نیست ما می گوییم بله متناسب با ظرفیت سکونتگاهی ایران یک زمانی عرض کردم اضطرار است ما یک جایی زمین نداریم مثل مثلاً شمال کشور زمین های کشاورزی زیاد است مثل مثلاً‌ کردستان شهرهایی که اطرافشان سنندج مثلاً‌ کوهستانی است

زمین محدود داریم بله اضطراراً بلند مرتبه سازی ولی جایی است که ما هیچ مشکلی، ما الآن در روستاها متأسفانه این خط محدده را در روستاها هم بردیم نگرانیم آن زمین کشاورزی از بین برود طی سیاست های صد سال گذشته روستاها خالی از سکنه شدند کسی توجه نکرد ولی الآن همین خط محدوده را کسی که نگران زمین کشاورزی آن روستایی از من و شما بیشتر نگران زمینش است بیشتر نگران زمین در واقع کشاورزی خودش است همان را محدود کردیم

می گوییم شما دو طبقه بساز، سه طبقه بساز در این زمین کشاورزی نساز، آن من به نظر من این منطقی تر است یعنی یک سیاست اشتباهی را ما طی۵۰ ـ ۶۰سال گذشته در پیش گرفتیم و همچنان هم داریم این سیاست اشتباه را ادامه می دهیم البته خدا را شکر طی سه چهار دو سه سال گذشته اتفاقات خوبی افتاده در همین مجلس اتفاقات خوبی افتاده همین قانون جهش تولید مسکن اتفاق خوبی بود دولت هم که الآن بخشی از رویکردش رفته سراغ توسعه افقی شهرها و ویلایی سازی اینها اتفاقات خوبی است یعنی یک تغییر رویکردی دارد اتفاق می افتد من به نظر من خود عزیزانی که در حوزه ی ساخت و ساز هستند و فعال این حوزه هستند باید با این رویکرد همراهی بکنند که چه اتفاقی بیفتد که شرایط ما ایده آل تر بشود متعادل تر بشود شرایط زیست مان کیفیت زندگی مان برود بالا عرض کردم هیچ کدام از سرانه هایمان آقای گوران الآن استاندارد نیست یعنی من در شهر دچار محدودیت کاربری آموزشی هستم.

گوران: توسعه افقی اتفاق می افتد این موضوع، این موضوع مشکلاتش بیشتر است.

عمران زاده: بله بله نه قابل برنامه ریزی است.

گوران: ما در همین توسعه در شهرهایی که ایجاد کردیم این حداقل ها را خدمات رسان ها نمی توانند بدهند این بحث اقتصادی دارد آقای دکتر.

عمران زاده : نه اینکه یک جایی یک شهرداری یک شهر جدید دچار ناکارآمدی است فرق می کند ولی من می گویم تا همین شهر که هست و داریم زندگی می کنیم و محدوده اش مشخص است در همین شما اگر الآن که کمبود داریم بارگذاری جمعیتی و ساختمانی بیشتری انجام بدهیم این کمبود شدتش بیشتر می شود یعنی کیفیت زندگی بنده نوعی و شما.

گوران: آقای دکتر ما زمین را بین مردم تقسیم بکنیم که نمی شود مشکل را حل کرد زمین را بیاییم پخشش کنیم توسعه ی شهری بدهیم اتفاقش این است دوباره در آن خدمات شهری دچار مشکلیم من اعتقاد دارم آقای دکتر اعتقاد دارم این کار با مطالعه، کار کارشناسی می خواهد.

عمران زاده: آقا شما کارشناس، بنده کارشناس، داریم صحبت می کنیم دیگر.

گوران: نه این کار کارشناسی اعداد و رقم برای هر شهری جداگانه ما نمی توانیم ما اینجا بنشینیم که برای کل کشور تصمیم بگیریم هر استان و هر شهری آقای دکتر احتمال دارد باید با اعداد و رقمی که آنجا هست بحث تقاضا و بحث امکاناتی که وجود دارد آن وقت یک تجویزی کرد ما نمی توانیم با یک تجویز کل ایران را.

عمران زاده: نه بله آنکه عرض کردم ما اگر شرایط اضطرار باشد.

گوران: اضطرار نه برای مطالعه است من حتی اعتقاد دارم آقای دکتر، ما در یک شهرکی را در تهران ساختیم این را بد نیست آدم نگاه بکند یک شهرک در واقع قدسی ما هست مطالعه اش بد نیست امروز با ذائقه های مردم متفاوت است آنجا بعضی ها دوست دارند در آپارتمان زندگی کنند بعضی ها در برج زندگی کنند بعضی ها هم در ویلا زندگی کنند همه این امکانات دیده شده اتفاقاً بحث حمل و نقل هم آنجا بسیار راحت است مردم هم زندگی راحت تری دارند من اعتقادم این است که ما توسعه ی افقی یا توسعه عمودی را اصرار به آن نباید داشته باشیم این یک کار مطالعاتی است کار شهرسازهاست.

عمران زاده: الآن آمار و اطلاعاتی که من الآن خدمت شما عرض کردم از تراکم نفر در هکتار، از سرانه هایی که ما دچار کمبود هستیم همه حاصل مطالعات است دیگر.

گوران: این فرمول کلی نیست.

عمران زاده: من می خواهم بگویم که ما از این رویکرد دفاع می کنیم بله نقطه به نقطه شرایطش متفاوت است مؤلفه های مختلفی می تواند بله مؤثر باشد ولی رویکرد باید برود به سمتی که ما کیفیت زندگی مردم را بیاوریم بالاتر ببینید آقای من الآن بررسی کردم یک نکته ای حالا جالب است من بررسی کردم عموم افرادی که از افزایش تراکم، برج سازی، بلندمرتبه سازی و انبوه سازی دفاع می کنند یا سازنده ها و انبوه سازها و این بنگاه های بزرگ اقتصادی بانک ها که خودشان شرکت های ساخت و ساز دارند هستند یا شهرداری ها هستند که منافعشان در همین ساخت و ساز و گرفتن تراکم فروشی و اینها.

گوران: چه فرقی می کند منافعشان را افقی نمی توانند ببرند چرا. چه ارتباطی دارد قرار شد یک مقداری ساخته بشود چه ارتباطی دارد به افقی بودن چرا اتهام را به افرادی می زنید که اصلاً‌ زحمت کشند.

عمران زاده : نه این اتهام نیست این واقعیت است الآن شما اگر اطلاع ندارید من خدمت شما عرض بکنم الآن حدودد ۳۰ ـ ۴۰ درصد درصد درآمد شهرداری از محل حوزه ی ساخت و ساز این نباید باشد این درآمد ناپایدار است یعنی وقتی ما دارید تراکم فروشی می کند دارید تراکم مازاد می دهی چه اتفاقی مخالف همان طرح جامعی که شما اشاره کردید چه اتفاقی را رقم می زنید یعنی دارید حق هوای مردم را، حق نور مردم را، حق منظر مردم را در دید مردم داری می فروشی یعنی داری از حقوق مردم شهرداری دارد می فروشد برای اینکه درآمد خب عایله اش زیاد است هزینه هایش زیاد است هزینه ی خودش هزینه ی روزمره ی خودش را تأمین کند این اشتباه است این روالش منطقی است همه هم همین را می گویند و نمی دانم شما چطور با این مخالفت می کنید.

گوران: نه مخالفت است من در این قسمتی که آقای دکتر ببینید ما الآن در تهران هم در یک نقاطی رفتیم برج ساختیم که اصلا ً‌ از نظر توپولوژی از نظر منطقه بهتر بود کوتاه مرتبه می ساختیم اتفاقاً من با این موافقم که من ولی با یک فرمول شهر را بستن را مخالفم که نمی شود.

عمران زاده : ببینید منطقی است الآن در دنیا عرض کردم ۵۰ سال پیش فهمیدند اشتباه کردند سیاستشان را عوض کردند بلندمرتبه سازی، انبوه سازی را به بخش مرکزی شهر که خودشان می گویند سی.بی.دی یعنی آن بخش حوزه ی کسب و کارهای متعدد، شرکت های بزرگ آنجا را اداری و تجاری بلندمرتبه ولی برای سکونت، برای زندگی حدود ۷۰ ـ ۸۰ درصد شهرهای بزرگ همان اروپا و امریکا خانه های ویلایی است یعنی می خواهم بگویم که اینها متوجه شدند نه ببینید بله بله محله محوری یعنی می خواهم بگویم که سیاست را ولی ما چه کار می کنیم در همین تهران همین کمیسیون ماده ۵ در واقع شده بلای جان شهر یعنی طرح تفصیلی یک چیزی گفته و اینها دارند هی طبقات را افزایش می دهند تراکم را افزایش می دهند یعنی زندگی و شرایط زیست را هر روز سخت تر می کنند یک نکته ی دیگر در مورد مزیت های توسعه ی افقی ببینید.

سؤال: آقای عمران زاده یک نکته ای آقای گوران اشاره کردند در خصوص مشکلات فرهنگی ساخت و ساز افقی که شما مدافعش هستید شما البته مشکلات فرهنگ در خصوص توسعه عمودی را اشاره کردید بالاخره کدام یک از مشکلات.

عمران زاده: حالا من نکته ای که ایشان گفتند کامل متوجه نشدم چه مشکل فرهنگی است الآن، ببینید ما اتفاقاً‌ اگر به نوعی.

گوران: آقای دکتر ببینید شما وقتی مردم را جدا کردی از همدیگر این رابطه ی اجتماعی وجود ندارد ما هر چقدر بتوانیم.

عمران زاده: من همین جا یک پرانتز باز بکنم من متوجه شدم شما می گویید که وقتی ما افراد را کنار هم در یک آپارتمان جمع می کنیم رابطه هایشان فاصله شان نزدیک تر است رابطه شان بیشتر است ولی وقتی ویلایی می سازیم اصلاً فاصله هایشان بیشتر است درست است؟ اتفاقاً‌ همین مطالعاتی که عرض کردم خدمت شما نشان می دهد که روابط همسایگی در بلندمرتبه ها، آپارتمان ها و عرض کنم خدمت شما برج های مسکونی به شدت پایین است و بیگانگی اجتماعی یکی از آسیب های اصلی، این را مطالعات نشان می دهد یعنی چی؟ یعنی افراد با آسانسور می آیند و می رود و هیچ ارتباطی با هم ندارند ولی ما اگر همین شما می گویید.

گوران: این نکته ای بود که شما گفتید یک بار ما هم متوجه شدیم حالا سؤال کردید جواب بدهم به شما.

شما گفتین که این موضوع است ما الآن ساختمان های ویلایی را در شمال ایران هم داریم ساختمان های مجتمع های بلند مرتبه هم در شمال ایران داریم این دیگر کاری ندارد هیچ کدام از ساختمان های ویلایی هیچ ارتباطی با همدیگر ندارند مشکلش این است دیگر.

عمران زاده: نه اگر ویلایی منظورتان همان افرادی هستند متمولینی در تهران و شهرهای بزرگ رفتند در شمال ویلا ساختند نه.

گوران: من منظورم آن افرادی که به صورت مستقل خانه دارند …. .

عمران زاده: نه الآن یک شهری است یک روستایی است که الآن دارند به صورت ویلایی زندگی می کنند نه می خواهم نکته تان را متوجه بشوید.

گوران: نه نکته اش این است دیگر می گویم ساختمان هایی که به صورت مستقل هستند ارتباطاتشان، نیازهایشان متفاوت است ولی وقتی در ساختمان البته آن نکته ی شما ایراد به ساختمان های مجتمع وجود دارد ولی ما طراح هایمان باید این مشکل را حل کنند که رابطه ی اجتماعی بین خانواده ها در آپارتمان نشینی و برج نشینی برقرار بشود ما در پروژه مان.

عمران زاده: اصلاً‌ این ساختار ادامه نمی دهد اصلاً.

گوران: نه را ما الآن پروژه ای را ساختیم در ایران در تهران، با همین وزارت مسکن تمام آن امکاناتی که خانواده ها، فرزندان آنجا هستند از سینمای خانوادگی، ورزش و امکانات حتی برای اینکه کار کشاورزی هم در تا فضا انجام بشود را دیدیم ولی این امکان این کار را به نظرم طراح ها ببینند در خارج از کشور هم همین جوری دیدیم این کار را من فکر می کنم برای مشکلی را رفع کردن صورت مسئله را پاک نکنیم یعنی نگوییم که آپارتمان سازی منفی، برج سازی منفی، این خانه نه این آسیب ها راه حل دارد باید برای آن راه حل گذاشت.

عمران زاده: راه حلش این است که این سبک ساخت و ساز این نوع ساخت و ساز اساساً‌ حامل این آسیب ها هست و شما اگر یک کارهایی که گفتین کارهای  طراحان انجام می دهید شاید مختصری این را تکسین بدهید ولی راه چاره و راهکار اصلی نیست ببینید ما الآن در بحث حالا توسعه ی افقی همان به طراح شهری مسئله را حل می کند شما می گویید روابط شما به شهر را یا آن محدوده ای که می خواهند به صورت افقی توسعه پیدا کند محله محور، مسجد محور طراحی کند همه مشکلاتت حل می شود.

می خواهم بگویم که این مسئله ی خاصی نیست جدای از این اصلاً‌ من عموماً مسائل عرض کنم خدمت شما بلندمرتبه سازی را اشاره کردم اگر مزیت هایش را بگوییم ببینین ما وقتی آقای بزرگ نسب، آقای گوران ما اگر برویم به سمت انبوه سازی و بلند مرتبه سازی اولاً زمان خیلی طولانی می شود مردم باید۱۰ سال بایستند تا یک مسکن مهری، یک نهضت ملی، یک چیزی گیرشان بیاید ولی وقتی شما کم ارتفاع اصلاً‌ ویلایی بسازید دو طبقه بسازی در یک سال ساخته می شود و تحویل مردم داده می شود.

گوران: در ساخت درست است ولی در زیرساخت این حرف شما اشتباه است آقای دکتر.

عمران زاده: تجربه ی ما وقتی می رویم سراغ انبوه سازها و در واقع کسانی که بحث بلندمرتبه سازی اتفاق می افتد یعنی ساخت و ساز را از حالت مردمی خارج می کنیم اختصاص یک افرادی می کنیم و مردم را گرفتار یک سر تعاونی ها یک سری انبوه سازها می کنیم که سال ها باید معطل بشوند افقی سازی یکی از مزیت های اصلی که زود تر به نتیجه می رسد یعنی مردم خودشان می سازند یک سازنده های الآن آقای حالا گوران نماینده ی انبوه سازها هستند ما الآن بسیاری از سازنده های خرد و متوسط در کشور داریم که می توانیم از ظرفیتشان در همین نهضت ملی استفاده کنیم ولی استفاده درست حسابی نمی شود چون باید پروژه ها وقتی بلندمرتبه و بزرگ تعریف می شود امثال آقای گوران و دوستان دیگر باید بسازند ولی وقتی شما کوچک مقیاس در نظر بگیرید.

به بنده ی نوعی ۲۰۰متر زمین بدهی من می روم خودم یک سازنده پیدا می کنم خودم شروع به ساخت و ساز می کنم حالا من راهکاری دارم که اصلاً شم نیازی به تسهیلات بانکی هم نیست یعنی دولت زمین بدهد بدون تسهیلات بانکی همین خانه ساخته می شود راهکارش هم این است یک فرض کنید حالا ۲۰۰ متر حداقل است برای توسعه افقی ۲۰۰ متر زمین دولت به بنده ی نوعی بدهد با ۱۲۰ درصد تراکم یعنی واحد یعنی دو تا واحد یعنی دو طبقه، همین را من می روم با سازنده صحبت می کنم سازنده می سازد یک طبقه برای ایشان و یک طبقه برای بنده، دولت نه می خواهد بیاید اینجا کارفرمایی کند، پیمانکاری بکند، هیچ اتفاقی به بانک هم اصلاً‌ بانک هایی که الآن در نهضت ملی هیچ مشارکتی نداشتند بانک هم اصلاً نمی خواهد بیاید به من تسهیلات بدهد یعنی دولت ظرفیت را در اختیار بنده ی نوعی مصرف کننده باید بدهد و این وسط من به نظرم سازنده های بزرگ باید قراردادها برود به سمت قراردادهای مشارکتی فکر کنم شما هم اشاره کردین یعنی باید بدهیم قراردادها مشارکتی بشود و آن نفع اصلی به مصرف کننده ی نهایی برسد.

گوران: من در این قسمتی که آقای دکتر ته آن یک حرفی را زدند که ما با هم موافقیم که آن در واقع پوئنی که دولت می خواهد بدهد در واقع به مصرف کننده بدهد به ته خط در واقع این شکلی برخورد نکند چون به سر خط بدهد گرفتاری های زیادی را تولید می کند ولی آقای دکتر آن نکته ای که گفتید که زمین بدهد و این موضوع حل می شود و طرف خودش می سازد و زود می سازد این اتفاق واقعاً‌ تجربه شده نه در اینجا در همه جای دنیا شما آن قسمتی که ممکن است ساختش کوتاه و هزینه ی کمتری داشته باشد ولی هزینه ی زیرساخت هایش وحشتناک تر است و زمانبرتر است نه قابل تأمین بودن را قبول داریم ما ولی کی و چه زمانی، چون شما زمان را مطرح کردید شما بروید تجربه ی قبلی را نگاه بکنید ما مشکل اساسی ما در قسمتی که در مورد خدمات رسان ها داریم ساختمان را الآن۱۰ سال ساختیم. اصلاً‌ بحث اقتصادی دارد باید ببینیم که این ظرفیت را ما داریم یا نه؟ این امکانات را داریم در حوزه های مختلف، این مشکل ما اینجاست در واقع.

عمران زاده: نه ببینین آن بحث توسعه ی شهری دوباره برگشتیم به همان بحث من عرض کردم همان توسعه ی شهری از طریق همان صندوق ملی در واقع مسکن قابل رفع است یعنی.

گوران: این صندوق ها بوده از قبل.

عمران زاده: نه نه ببین با این تعریفی که در نهضت ملی مسکن بوده نداشتیم و آن به نظر من قابل رفع است.

ببینید ما اگر بخواهیم یک اتفاق دیگری اگر ما به توسعه ی افقی اتفاق بیفتد ببینید ما اگر زمین را در اختیار مردم در واقع قرار می دهیم یک بازتوزیع ثروت هم اتفاق می افتد ببین الآن افرادی که جزء‌دهک های یک تا سه هستند آیا اینها در طول تاریخ همه شان بگوییم آقا طبقات پایین جامعه بودند کار نکردند به خاطر همین فقیر هستند نه آقا یا صد، صدو پنجاه، دویست سال قبل مملکت نمی دانم خان و خان بازی بوده تعرض های مختلفی به جان و مال افراد صورت می گیرد یعنی کسانی که الآن ثروتمند هستند و متمول هستند اینها همیشه می خواهم بگویم که حاصل اینها حاصل توان و تلاش صرف خودشان نیست آنهایی که فقیرند نباید بگوییم که استعدادش را نداشتند.

ما باید از طریق اعطای زمین، از طریق طرح های ملی، از طریق کمک به این دهک های پایین باید اینها را توانمندسازی کنیم یک توزیع ثروت در سطح ملی هم اتفاق می افتد و این به نظر من یکی از آن اتفاقات خوبی می تواند باشد که در حوزه ی عدالت که شعار هم انقلاب بوده هم یکی از مؤلفه های اصلی انقلاب ما هم بوده اتفاق می افتد یعنی ما می آییم به نفع مردم را جریان معماری و شهرسازی مان را تغییر می دهیم یک نکته هم من بگویم ما متأسفانه در کشور ما مردم یک مسئله ای دارند مجلس قانونش را تصمیمش حالا دولت هم یک در واقع شعارش را می دهد بعد از این طرف معماری و شهرسازی ما دست بساز و بفروش هاست

ما تنها گروهی که کمترین اثر را در معماری و شهرسازی مان دارد شهرسازند اگر بله ما نسبت به بوم، نسبت به محل بهترین طرح ها را معمارها و شهرسازهای ما می توانند تهیه بکنند و من به نظرم به نظر من مشکل نهایتاً مشکل مسکن و یکی از راهکارهای اصلی آن توسعه افقی است نه صرفاً در کنارش بازار باید تنظیم بشود بازار از حالت یله و رها با مالیات های مختلف تنظیم بشود و تعدیل بشود و نهایتاً‌ مشکل مردم هم حل بشود.

گوران: ببینید در داخل صحبت هایی که آقای دکتر داشتند جمع بندی می کردند اشاره به این موضوع کردند که ما ساختمان ها را بدهیم مردم بسازند حرفی نیست ساختمان ها را مردم خودشان که نمی سازند متخصص این کار می سازد ولی سازنده هایی که همه ی گروه های سازنده بسازد خب، ولی آقای دکتر ما در مورد این تقسیم زمین پس از انقلاب هم همین کار را کرده بودیم ما چون طرح ناموفق بوده نه حل شده آقای دکتر اجازه بدهید بعد از ده سال آن ساختمان ها تخریب شده ساختمان ها از بین رفته عمر متوسط ساختمان ما قبل انقلاب ساختمان هایی که در حال ساخت بوده و با کیفیت مهندسی ساخته بشود بعد از انقلاب باز تصمیم گرفتیم ساختمان ها را با این کیفیت ها بسازیم و این تفکری که شما می گویید بوده اصلاً این اتفاق که امروز عمر مفید ساختمانها را به کف رسانیدم به۲۶ سال رساندیم عمر مفید ساختمان را.

عمران زاده: نه به خاطر اینکه بازار سوداگرانه است طرف همین امروز ساختمان ۴ طبقه اش تمام بشود دو روز دیگر همین را بکوبد بسازد سود می کند شما آورده ی اقتصادی اش بالاست این دلیلش همین است.

گوران:  نه ببینید می تواند یکی از دلیل هایش این باشد ولی دلایل مختلفی، شما ولی اینکه ساختمان را بدهیم یک سری افراد خودشان بسازند ما این کار را کردیم خروجی آن این شد که عمر ساختمان ها به ۱۰ سال بیشتر من عرض کردم صحبت های قبلی، ما زمین دادیم طرف زیر ۱۰‌ یک طبقه ساختمان یا دو طبقه ساخته بعد چند وقت دیگر به او مجوز پنج طبقه دادیم./صدا سیما